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Legislação

A recém modificada Lei 4591/64 que regulava o funcionamento global dos Condomínios e, a partir de Janeiro de 2003, o novo Código Civil Brasileiro, dá amparo ao exercício da função do Síndico Profissional, como se pode depreender de seu Artigo 1347, onde está especificado: “A Assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.”

 

Desta forma a Assembleia Geral dos Condôminos pode, perfeita e legalmente, atribuir a terceiros as responsabilidades da função de Síndico, desobrigando um morador de fazê-lo, além de encaminhar de modo profissional a questão muitas vezes vivida nas reuniões de eleição do Síndico, que é a de não se encontrar dentre os presentes alguém que esteja disposto a abraçar esta tarefa, eis que a mesma exige interesse, dedicação de tempo e requer conhecimentos e habilidades que, muitas vezes o morador que é eleito Síndico pode não possuir.

 

É conveniente ressaltar aqui que as relações condominiais são normatizadas pela Convenção do Condomínio e pelo Regulamento Interno de cada Condomínio. Estas “leis internas” do Condomínio, quando devidamente observadas por todos os moradores, asseguram uma convivência harmoniosa entre as pessoas que habitam e desfrutam aquele espaço comum.

 

Ao Síndico, morador ou não, é fundamental o conhecimento profundo destes instrumentos normatizadores das relações condominiais, sem o que, sua administração pode ser seriamente comprometida, além de se criar a possibilidade da ocorrência de problemas muitas vezes graves para o Condomínio.

Lei Antifumo

A Lei Antifumo (Lei nº 12.546), aprovada em 2011, mas regulamentada apenas em 2014, trouxe algumas modificações que atingem locais públicos e privados, inclusive os edifícios. O cigarro em condomínios pode ser uma questão complicada, uma vez que a proibição nem sempre consegue restringir a prática. Como o síndico deve lidar nessa situação? Veja hoje no blog.

 

A lei antifumo modificou a Lei nº 9.294, no sentido de proibir o fumo em locais públicos e privados. Assim diz a lei:

 

“É proibido o uso de cigarros, cigarrilhas, charutos, cachimbos ou qualquer outro produto fumígeno, derivado ou não do tabaco, em recinto coletivo fechado, privado ou público”.

 

“Considera-se recinto coletivo o local fechado, de acesso público, destinado a permanente utilização simultânea por várias pessoas.”

 

É unanimidade entre os aplicadores do Direito que a norma abrange também halls, corredores, salões de festa, salão de jogos e garagens cobertas de condomínios, ainda que o ambiente esteja parcialmente fechado por parede, divisória, teto ou toldo. Os moradores, certamente, poderão fumar dentro de sua própria residência, mas deverão se adequar para não transgredir a norma quando estiverem nos espaços comuns do condomínio.

 

Antes da regulamentação em 2014, o cigarro em condomínios era disciplinado pelo próprio edifício, observando as leis estaduais existentes. Com a disciplina federal da matéria, os condomínios devem proibir o consumo nas áreas comuns fechadas (parcial ou totalmente).

Lei Internas

Além das leis editadas pelos governos, o condomínio também obedece às regras internas constantes da convenção de condomínio, regimento interno entre outros regulamentos devidamente aprovados em assembleia geral.

 

Obs.: nenhum desses documentos pode contrariar as leis superiores (Código Civil, Constituição, leis locais etc.).

 

A convenção, que é registrada no Cartório de Registro de Imóveis, fala da estrutura do condomínio, sendo um misto de contrato e estatuto. Os direitos e deveres dos condôminos, sanções, e outros pontos estão previstas nela.

 

O regimento aborda normas de convivência, a vida social do condomínio. Regras sobre uso de espaços comuns, comportamento, normas diversas estão nele, por exemplo.

 

Obs.: em caso de conflito entre os dois documentos, prevalece o que estiver disposto na convenção.

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